El Tribunal Supremo ha sentado un criterio muy favorable para los contribuyentes. Ha establecido que el plazo para reinvertir el dinero obtenido de la venta de la vivienda habitual en otra que esté en construcción es de dos años contados desde la transmisión de la casa, con el fin de disfrutar de la exención por reinversión en el IRPF, es decir, que los contribuyentes estarán exentos de tributar la ganancia patrimonial obtenida de la venta en el IRPF.

Además, es suficiente con que en dicho plazo el contribuyente reinvierta el importe correspondiente y sin necesidad de que tenga el dominio de la nueva casa o de que la construcción haya concluido (aunque las obras deben concluir en un plazo no superior a cuatro años desde que se inicia la inversión).

La sentencia confirma la dictada con fecha 21 de mayo de 2019 por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que estimó el recurso de una contribuyente contra la negativa de Hacienda a aceptar que reunía el requisito del plazo de reinversión para lograr la exención. La mujer enajenó su vivienda habitual el 8 de febrero de 2007, compró una nueva en construcción el 14 de febrero de 2007, y ésta le fue entregada mediante escritura notarial de 9 de abril de 2010.

La resolución recoge que la obligada tributaria reinvirtió el importe obtenido en la compra de una vivienda habitual en menos de dos años desde la enajenación de la anterior, pero que la nueva vivienda –que estaba en construcción cuando es adquirida- no le fue entregada hasta algo más de tres años después desde aquella transmisión.

El Supremo explica, de acuerdo a la interpretación que realiza de la Ley y el Reglamento del IRPF, que era procedente la exención al haberse realizado la reinversión en el plazo de 2 años, aunque la construcción no estuviese concluida, ni se hubiese entregado al contribuyente la vivienda. La exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual, en el caso concreto, fue por la suma de 86.066,92 euros, aplicada por la contribuyente en la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondiente al ejercicio 2007 y que había sido negada por la Administración Tributaria.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que la Ley del IRPF prevé un plazo para la reinversión de dos años desde la venta de la anterior vivienda habitual. En estos casos, el criterio de Hacienda era el opuesto al del Supremo: consistía en que no bastaba con invertir el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda en la compra de otra en construcción. Sino que era necesario que la nueva vivienda se adquiriera en el plazo de dos años.

Ahora el Alto Tribunal deja claro en una sentencia del 17 de febrero de 2021 (recurso 6309/2019) que el plazo de reinversión es de dos años y que no es necesario que en este plazo se produzca la adquisición jurídica de la casa. Considera que la única exigencia prevista en la norma para disfrutar de la exención en el IRPF es que el importe obtenido en la venta se reinvierta en menos de dos años a contar desde la fecha de dicha venta.

“El Supremo asimila, además, la adquisición de vivienda a la construcción de la misma. Esto será así, siempre que las obras terminen en el plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. Y ello, según disponían los artículos 54 y 55 del Reglamento del IRPF, en su redacción anterior al 1-1-2013”, señala Salcedo.

Quiénes podrán solicitar la exención por reinversión en vivienda

Podrán solicitar esta exención aquellas personas que hayan vendido su casa habitual obteniendo una ganancia patrimonial y que piensan invertir el importe obtenido en la compra de otra nueva en construcción.

Pero, además, esta sentencia también ampara a los contribuyentes que se hayan encontrado en esta situación y que no pudieron disfrutar de este beneficio fiscal en su día. “Estos contribuyentes, podrán solicitar ahora la rectificación de su autoliquidación, y la devolución del ingreso indebido realizado. Ello, siempre que no haya prescrito el derecho a hacerlo, lo que en este momento ocurre con los ejercicios 2016 y siguientes del IRPF”, sentencia José María Salcedo.

El Supremo permite aplicar la exención en una vivienda comprada con hipoteca

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo también ha fijado nuevo criterio sobre esta exención del impuesto del IRPF en el caso de comprar una vivienda con hipoteca. El Alto Tribunal estima que es indiferente que los fondos utilizados para adquirir esta vivienda provengan de las cantidades obtenidas en la venta, o de un préstamo hipotecario, en contra del criterio de Hacienda. 

En concreto, la Agencia Tributaria estima que solo se consideran reinvertidas las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que normalmente suponen la práctica totalidad del préstamo, no se consideran exentas.  

En definitiva, esta sentencia también abre la puerta a los contribuyentes que en su día solo pudieron declarar exenta parte de la ganancia, porque Hacienda solo consideró como cantidad reinvertida las cuotas del préstamo satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda, y tengan la posibilidad de solicitar la devolución total de los importes destinados a la compra de la nueva vivienda habitual, aunque provinieran de financiación ajena.

En qué consiste la reinversión por compra de otra vivienda habitual

Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 26% de la ganancia obtenida.

Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 euros hasta 200.000 euros) y del 26% (de 200.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.